Financiamento imobiliário: como funciona, passo a passo

Financiar assusta mais pelo vocabulário do que pela complexidade. Na prática, o processo tem etapas bem definidas e previsíveis. Este texto percorre todas elas.

1. Antes de escolher o imóvel: a aprovação de crédito

O primeiro passo não é achar a casa — é descobrir quanto o banco empresta para você. A aprovação de crédito é gratuita, vale por alguns meses e muda completamente a sua busca: em vez de se apaixonar por um imóvel que não cabe, você já procura dentro do que é viável.

O banco olha basicamente três coisas: sua renda comprovada, seu histórico de crédito e sua idade (que limita o prazo).

2. Quanto de entrada

Os bancos normalmente financiam até 80% do valor do imóvel, o que significa uma entrada de pelo menos 20%. Alguns produtos chegam a percentuais maiores, outros exigem mais entrada — varia por banco, por perfil e pelo tipo de imóvel.

A parcela também tem limite: em regra, o banco não aprova prestação que comprometa mais de 30% da renda familiar comprovada.

3. FGTS

O FGTS pode ser usado na compra, e é o que viabiliza boa parte das entradas. Há condições — entre elas, o imóvel ser residencial, urbano, destinado à moradia do comprador, e o comprador não ter outro imóvel no mesmo município. As regras são do programa habitacional e mudam de tempos em tempos: confirme as vigentes com o banco antes de contar com o valor.

4. SAC ou Price: qual escolher

São duas formas de calcular a amortização.

• SAC — as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do contrato. Você paga menos juros no total.
• Price — as parcelas são fixas do começo ao fim (corrigidas pelo indexador). Cabe melhor no orçamento no início, mas custa mais no total.

Quem tem folga no orçamento hoje e quer pagar menos juros escolhe SAC. Quem precisa da menor parcela possível agora costuma ir de Price.

5. Os documentos

Do comprador: identidade, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de residência e comprovação de renda (holerites, declaração de imposto de renda, extratos — varia conforme o tipo de renda).

Do imóvel: matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, certidão de quitação de IPTU e, no caso de apartamento, declaração de quitação do condomínio.

6. Avaliação e assinatura

O banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel. Se a avaliação vier abaixo do preço negociado, o valor financiado cai — e a diferença sai do seu bolso. Aprovada a avaliação, o contrato é assinado e registrado em cartório. É o registro que transfere a propriedade, não a assinatura.

Quanto tempo leva

Do início da análise até a assinatura, o processo costuma levar de 30 a 60 dias quando a documentação está em ordem. O que mais atrasa, na nossa experiência, é documentação do vendedor pendente — matrícula desatualizada, inventário não concluído, pendência de condomínio.

Se você está começando agora, o melhor primeiro passo é a aprovação de crédito. A partir dela, a busca fica objetiva. A Axis acompanha o processo do começo ao fim, inclusive na conversa com o banco.